节前这段时间房地产板块的消息相对较多，有些朋友似乎觉得房地产股票要反转了，有点跃跃欲试的想去抄底，因此今天我也来说说我的观点，算是对地产股做个简单的梳理和分析。
首先说明一下，我个人是持有地产股的，但仓位比较小，就是一点万科的持仓，所以也不用担心我对房地产股票的分析有所偏颇，完全是给大家做个客观的梳理，看看房地产股票未来的逻辑在哪里？
我配置万科的逻辑很简单，房地产行业对于我们炒股的人来说虽然可能不太喜欢，但是至少未来10年甚至更久，我们是无法完全离开地产行业的。行业规模可能会下降，但是在去杠杆的背景下，行业集中度也会大幅提升，活下来的龙头房企依然会受益。
就好比：以前100个馒头养活100个壮汉，未来可能只有40个馒头，但是吃馒头的人下降到20人，反而每个人得到的馒头会有增加。
我个人持有地产股的逻辑是想等几年之后的房地产行业集中，所以就更倾向于选足够稳健和保守的，而不是押注最近行业消息频发造成的短期反弹，或是可能反转的博弈。
选择万科这只股，是因为他的保守不是因为当下Z策的限制，而是发自管理层一贯的保守策略。当下让我来选房地产企业的话，我认为就三个环节，拿地稳定、销售稳定、杠杆低。
在克尔瑞公布的最新数据中：
- 1~9月，销售前十中，万科金额排名第二，面积排名第三；
- 1~9月，新增土地中，万科价值排名第六，金额排名第三；
而以往的一些高杠杆企业如融创、恒大、华夏幸福等，已经远远掉出了第一梯队。
最近房地产相关的消息和新规变化比较多，高房价一直饱受诟病是事实，但是经济发展暂时离不开房地产行业也是客观现状。同时，房地产行业还关系着很多相关行业的景气度，如：家电、建材、基建等，所以当下必然还是要保证房地产行业的稳健发展的。
我们把最近几天的房地产新规做个简单的梳理：
1、下调首套房个人公积金贷款利率，五年以下2.6%，五年以上3.1%；
2、换购住房退税优惠；
这个调整简单的说，就是如果你卖了房子，一年内新买的住房，比你卖掉的房子更贵，会享受卖出房屋的个人所得税予以退税优惠。当然这个是有限制的，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。也就是说鼓励大家消费升级，但肯定还是要抑制炒房现象的。
3、符合条件的城市，首套房的个人贷款利率，可以自主调整；
这是有相关条件的，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。符合条件的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前有20多个城市符合。
这三个新规都算对房地产行业的利好，但是也别过度兴奋，目前上面的观点主要是鼓励刚需，给经济恢复提供一些助力，不要让房地产行业成为经济苏复的巨大负担，但也会坚决杜绝地产恢复到以往那种疯狂热炒的状态。
房地产行业占我国经济比例不低，如果算上相关行业就更高，既不能让它过度疯狂成为经济安全的隐患，但也不能让它倒下造成金融风险。
由此可见，千万别因为几个消息就盲目的去抄底房地产股票，一定要想清楚行业未来的发展规律和可能性，且是自己内心认可的逻辑，这才是买入房地产股票的核心理由。否则，在当下如此低迷的市场，如果只因为看到一两个行业好消息而亢奋，也肯定会因为一两天的极端下跌又失去信心；如此患得患失，又如何在股市里生存呢？
以上就是我对房地产股票的逻辑梳理和分析了，不知道大家又是怎么看的呢，我们下期再见了。